商业抵押贷款将成为下一个次贷吗？

上一篇 / 下一篇 2008-04-17 22:40:04

目前业内人士目前议论最多的一个问题是美国继民用住房贷款之后，“商业抵押贷款”是否将成为下一个次贷？要回答这样一个问题首先要弄清楚民用住房贷款与商业抵押产贷款究竟有何区别。

区别之一：贷款的现金流，利率的重新调整方面：

在讨论任何一种不动产贷款的违约概率的决定因素时，归结起来不外乎以下两个因素的共同作用：负的贷款净值以及和不够充足的收入或现金流。就目前商业不动产的情形而论，贷款净值方面的确出现烛蚀的状况。但相比起来，居民抵押贷款次贷的净值下降的幅度势必大得多，原因是：它们在支付头款时所放入的净值较商业抵押贷款低得多。实证显示：与民用住房按揭贷款相比，LTV（贷款/价值比）作为违约风险的驱动因子对商业不动产贷款并非那样重要。

两者的重要区别主要在于两者的收入或现金流的还债能力之上。在居民住房次级贷款中，许多借款人缺件申请，假报或虚报收入或未来现金流的情形较为严重；此外，在居民住房次级贷款中存在极高的利率重新调整风险，并有许多属于2-3年短期内需要重新调整各种诱饵利率（teased rate)，因此居民住房次级贷款的借款人极有可能出现下面情形：即使在初始借贷时拥有足够的收入偿债，一旦利率上调，很容易出现资不抵债。

相比之下，一般商业抵押贷款借贷者会向银行提供经过稽核的财务报表，加上贷款发放机构一般具有严格的尽职调查和信用审批功能，类似于居民住房次级贷款中欺诈的现象相对少得多。即使存在利率重新上调情形，商业抵押贷款的利率重新调整跨度一般为7-10年，而且多为固定利率的一次付清贷款，随市场利率波动的风险相对较小。

当然，这并不否认在商业抵押贷款借贷存在冒进的现象，但与居民住房次贷中某些完全依靠假报信息放贷的情形相比，情况要有本质上的区别。中国华尔街博客空间*RyOx4i

区别之二：贷款发放机构与贷款证券化的关联度。

与民用住房按揭贷款的证券化不同，商业抵押贷款整个盘子中仅有25%被证券化，而在居民住房次级贷款中，大约有85%被证券化。言外之意，在商业抵押贷款中，更多的放款机构将放出的贷款持在自己手中。当商业抵押贷款证券化时，与居民抵押贷款次贷的情形相似，次优先的档次会被置于CDO之中。然而，在次贷CDO中，被打包资产大都为BBB以下级别的贷款，在商业抵押贷款CDO中，被打包资产大都为投资级别的债券，该类CDO的管理人本身会投入自己的股本。这也是与民用住房按揭贷款的证券化的CDO不同的地方。换言之，商业抵押贷款证券化过程中CDO的管理人对市场应当有更深的理解和股本涉入，这从某种程度上，反映出一种职业投资者对证券化打包资产的一种信心。