孟晓苏：什么价格都能降只有房价降不得！
作为中房集团这一国有房企的老大，孟晓苏很少直接批评政府政策，但在日前举办的"中国地产30年成果展"上演讲时，他直截了当地亮出了自己的观点：房价大涨是因为宏观调控搞乱了供求关系，楼市拐点是媒体裹胁开发商炒作出来的，什么价格都可以降，只有房价万万降不得，无论自住还是投资，现在都该出手了！
孟晓苏承认，这几年房价的过快上涨引起了人民群众的不满。但他认为，房价上涨源于严重供不应求，而造成严重供不应求状况的原因在于宏观调控把调控固定资产投资的一些正确政策不适当地用在了老百姓所急需的住房建设方面，对房地产进行了不适当的打压。持续几年控制产出，使得房屋供求关系发生严重逆转，特别是2007年下半年，房价上涨的原因就是供不应求。那么，如何解决供不应求的状况呢？孟晓苏建议"多养猪"，即多盖房子。他批评，面对因为供不应求而造成的房价上涨，有关部门出的主意却是少建房，即抑制需求，反过来打压需求，请问13亿人的需求你抑制得住吗？孟晓苏直指今年下半年以来，宏观调控力度不断加大，势必损害产业发展，损害经济发展，特别是抑制需求，不符合今年年初政府工作报告提出的要依靠消费拉动经济的政策。
谈到楼市拐点，孟晓苏有点义愤填膺了。他毫不客气地指出，楼市拐点论是某著名开发商被媒体裹胁的结果，其实就是把一些个别城市出现的房价下降夸大为全局。他给在座的听众讲了一个"故事"：某著名房地产企业家，被媒体追问房价是否到了拐点，开始他不肯说，追到最后，他承认在某一个时间范围内，在某一个地域范围内房价出现了拐点。这时候媒体马上炒作，这一炒作，把这位著名企业家弄糊涂了，结果他到了上海，就开始大讲拐点。孟晓苏说，政府前些年一直讲房价要降，但是房价越打越高，这回卖家讲了，他劝老百姓别买房，你再不信我就带头降价给你看，这样给老百姓造成了心理冲击。这种对拐点的担心真的要变为现实吗？从今年年初开始，观望情绪影响了一些一二线城市，特别是举办奥运的北京。人们在等待奥运后全国经济下滑，北京经济垮台，房价下跌。孟晓苏质问，我们从今年年初开始，又是雪灾，又是震灾，又是水灾，还有人为的股灾，难道我们还要去人为地造成一个楼灾吗？
预期是市场经济的一个重要方面，舆论导向是老百姓预期的一个重要影响因素。为此，孟晓苏以媒体过来人的口吻揭出了媒体炒作房价下降的"内幕"：媒体为什么只拿深圳一地房价下降说事，而不看黑龙江，新疆房价在上涨，因为媒体人很多是没有买房或买不起房的年轻人，他们想买房，就把关注点放在了房价下跌上！
如果房价真的下跌怎么办？孟晓苏以香港为例，香港发生过房价下跌，当时人们也是盼望房价下跌给大家带来福音，结果是17万人成了"负翁"，2万多套房子积压，香港经济为此受到损失，香港社会为此不断发生动荡。中房集团曾和香港政府谈，想买一些房子，用于大陆老百姓的渡假，结果被香港媒体一拥而上热炒。这个时候，香港媒体没有人盼望房价下跌，都盼望房价上涨。孟晓苏问，在房价下跌的时候，香港人买房了吗，没有。因为他们怕房价还没有到底。中房要买香港空置房的消息出来以后第三天，香港的楼市就开始强烈反弹，而且从这个星期开始，持续六年下跌的香港楼市转跌为升，香港人把这叫做中央救市，其实是香港人自己拿钱买房，救了自己的楼市，中房不过是给香港人增长了一个信心。据说，董建华在见到孟晓苏时说了一句肺腑之言：什么价格都能跌，房价是跌不起的。为此，孟晓苏提醒大陆老百姓，有房产的人占绝大多数，没房住的人只占2%，房地产已占居民财产的绝大部分。美国最近经济波动，引起全球经济震荡，原因就是房价下跌，美国已经开始救市，我们现在是不是需要在房价下跌后再由中国政府来救楼市呢？
但孟晓苏很乐观，他说，目前的情况是房价没有跌，而是在涨，只是涨幅比去年下半年低了很多。有人说企业的资金链断了，但今年上半年投资增加了33.5%，银行贷款只降低了1%，这对于很多企业来说是能够承受的。20年来，房地产的价格前10年，每年平均上涨17%多，后10年，平均每年上涨近5%，最近4年里，增幅达到每年8.8%。
既然房价不会轻易下降，孟晓苏就为老百姓算了一笔账：现在人民币是负利息，100块钱存银行，净得3.9元，通货膨胀率是4.9，如果放在兜里，一年就丢3.9元，如果拿到股市，股市又是那么个情况。现在又有人炒作说，奥运后，中国经济将走向衰退。媒体人是不是要跟着这种舆论继续炒作，继续唱衰中国经济呢？孟晓苏认为，中国经济有着强劲的内生性发展动力，内需强劲。胡锦涛最近两次讲话，一次讲到要促进资本市场健康发展，保持房地产市场稳定。一次讲到要全力保持经济平稳持续发展，引导资本市场，房地产市场健康发展，稳定市场预期。这是胡锦涛对购房居民的一次信心喊话，我们的媒体，我们的房地产业也要对老百姓进行一次信心喊话。为此，孟晓苏带头高喊：不论是投资型购买还是自住型购买，都到该出手的时候了！(陈雪根)
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“我觉得，春节后会有一次房价的剧烈反弹。去年也出现过这种情况，这是每年周期性的表现。”
对房价预期里面有伪预期，从去年年底，有人议论房价要下跌，我在去年也做了一个预言，我是担心房价要涨，而且担心它要大涨。吴敬琏先生也做了这样一个预期，他的预期引来了网民的愤怒，说要把他的房给拆了，他说就是把他家拆了也不解决问题。
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现在北京、广州、上海和杭州这些地方，在市中心已经找不到1万元/平方米的房子了，房价过快上涨当然引起人民群众的不满。国家出台相关措施，限制房地产交易，想从房地产出售方手里收税，但是很容易被出售者转移给购买者，由此推动二手房价的上涨。国家统计局分析出四点原因：1、需求旺盛，2、供应不足，3、地价上涨，4、成本上涨。除此以外我认为还有一条，就是结构欠缺。
首先我们看看供给不足的问题。一方面有需求旺盛的原因，土地供应量明显不足也是一个原因。我们现在的办法是用减少供给的办法控制需求上涨。一些模糊认识、错误认识反映到政策上，才造成房价不断的上涨。
国家发改委对这些问题已经作出了带有促进性的分析，现在商品房的销售面积是竣工面积的2.17倍，很多城市的竣工面积是在下降，这种情况发展下去，到底是会缓解供求关系，还是会恶化供求关系？我们现在采取措施是要加快生产，特别是土地已经在开发商手里了，不能“囤地”，但是现在打击“囤地”的措施，国土资源部出台三年必须开发完，但是多大的项目三年必须开发完呢？如果是一个200亩，我相信规定三年开发完是有道理，如果有2000亩呢？所以这些政策缺乏执行的细节。
现在我们看到了时近年底，有不少城市房子不好卖了，深圳好像房价降了，其实是银行在年底收紧房地产信贷。为了控制房地产购买力过旺，所以采取一些限制措施。到年底，很多银行的抵押贷款额度已经用完，所以年底之前不是提高首付的问题，而是没钱贷的问题，所以目前购买力就暂时停止。会不会造成购买力萎缩？我觉得不会。我觉得，春节后会有一次房价的剧烈反弹。去年也出现过这种情况，这是每年周期性的表现。
第二个原因就是因为供给结构问题。我们看到国务院早就要求总量基本平衡，我们看到总量平衡已经被打破。结构基本合理，我们现在看到结构不合理，影响到价格稳定。在国外很多中低收入家庭、最低收入家庭是住在政府建的廉租房和经济适用房里。我们这些年忽略了住房保障体系的建设，投资经济适用房的比率太少，廉租房在很多地方几乎没有建设。
这种结构性的供需不足，推动房价不断上涨的情况，在全国各地都有发生。现在我们看到的，是上市公司用土地储备去融资，由于大量融资又可以推动地价不断升高，造成“地王”不断出现；“地王”的出现，又推动了房价、地价进一步上涨。这种恶性循环现在已经出现，这种地价、房价的轮番上涨何日是了？ (整理 柯鹏)
观点：该出手时就出手 现在是购房的好时机
市场观望持续的楼市语境中，孟晓苏在2008中原投融资论坛上却说“不管是投资还是自住，目前都是买房的好时候，我劝大家该出手时就出手”。孟晓苏判断房价还将继续上扬，明年也许会再次出现供不应求的局面。他接着向记者分析道，现在的市场环境下，开发商都是很谨慎的在进行开发，而购房者的真实需求是压抑了，一旦释放很有可能会促成供不应求的局面，而房价的上扬是可想见的事实。
对于拐点论，孟晓苏认为那只是“盲人摸象”的片面观点，是被媒体局部扩大的夸张言辞。“其实只是说在一些城市出现了拐点，比如深圳，结果被媒体说成是全部城市。”这是不负责任也是错误的观点。同时，顾云昌也认为拐点只是房价增幅的拐点而不是房价的拐点。 “如果市场健康，有自住需求又有好房子为什么不买呢” 他如此建议说。
另一位论坛嘉宾河南财经学院李晓峰主任也不赞成“拐点”的说法，他说，我们国家目前整个房地产发展的基本面没有任何变化，两个基本面主要是中国的整体经济是健康的和我们国家如火如荼的城市化进程。李晓峰认为这两个理由就足以说明我国近期房地产业的一个辉煌之路。
在前不久郑州搜房网举办的大话地产论坛上，中国新兴置业公司副总经理王英奎也认同现在是购房的好时机，他认为郑州市场的房价一直比较平稳，也没有泡沫。
现状：成交量萎缩 房价在“死扛”？
6月郑州商品房成交量较5月降了3成以上，而成交均价却涨了600元/平方米，正式步入“量跌价涨”怪圈的郑州楼市，会否跟随深圳的脚步来个“高台跳水”？还是“死扛”到底？购房者心中这个深深的疑问，也是致使楼市观望情绪浓重的主要原因。
论坛中，顾云昌说07年的房价“亢奋”是不正常的，07年的市场是不健康的，由于市场的力量是无法抗拒的，泡沫已经到了天花板，既使没有调控也要破。“销售面积勾画出现在的市场情况，销售面积同比从08年5月份开始出现了十年以来首次下降。”
顾云昌接着说，“但是，今年上半年全国房产销售面积还是远大于竣工面积，房地产的需求还是刚性的。”顾云昌表示，郑州房产投资者很少，泡沫基本不存在，所以郑州的房价不会像深圳等一线城市那样大幅下降，反而会比较平稳的上涨。
“今后相当长一段时间，尤其是国家宏观调控的背景之下，二、三线城市房地产的发展会迎来新的机遇。”李晓峰在论坛中提出郑州的房地产市场在城市化进程加快、河南经济发展的带动下将会有更大的发展空间。孟晓苏博士也支持这个观点，他认为现在不仅是买房的好时机也是二三线城市房地产发展的良机。
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http://house.sina.com.cn 2006年05月26日13:36 《蓝筹地产评论》
中国房地产开发集团公司总裁 孟晓苏/文
2005年以来人们对房地产业的不满主要在于房价“过快上涨”，温家宝总理在2006年《政府工作报告》中再次要求继续解决部分城市“房价上涨过快的问题”。
一、房价上涨的主要原因是供不应求
谈到房价过快上涨。有的部门首先声明“不是土地涨价因素造成的”，其实土地涨价怎么没有影响？对比分析国外与我国的房价结构，可以看到本来我国大城市土地费用所占房价比率就高、而用于建设安装的费用比率比较低，现在土地拍卖涨价又加大了土地因素影响房价的比率。
房价上涨是各项综合因素作用的结果。其中至少包括三项因素：1、“成本推进房价”——包括拆迁费用增加、钢材水泥一度大幅度涨价，这使得地价上涨只是房价上涨因素之一；2、标准提升房价——住房建设质量的提高、高科技成果的采用都会增加成本，据统计有些地方标准提升的因素占到房价的15%；3、更重要的因素是“需求拉动房价”——经济学认为决定价格最重要的是供求关系，我们看2004年的统计数据，明显是房屋“供不应求”造成房价上涨。
为什么出现供不应求？除了市场持续旺销之外，主要是在前一阶段国家实行“严把土地、资金这两个龙头”的经济调控中，有关部门采取了“过度调控”的措施。“过度调控”就是调控力度过大，各部门争相出台抑制房地产的政策措施，有的出手太重。受到这样大的抑制，房屋产出当然就减少，比如北京2004年平均一天推出两三个新盘销售，而现在两三天只推出一个新盘，居民排队或者托人抢楼号。在供应不足情况下企业当然惜售，推动房价继续过快上涨是必然的。
二、如何看待“投资性购房”
2005年社会舆论严厉批判“投资性购房”，说它是泡沫、是投机。那么居民为什么要投资性购房呢？因为现在只有购房才可以让财产不贬值。2004年中国全国物价指数上涨3.9%，居民一百元钱放在家里一年缩水3.9元；存在银行一年利息2.25元，缴了利息税还剩1.8元，缩水2.1元；2004年物价指数上涨1.8%，是“零利息率”，但是其中没有包括房屋价格上涨等因素。
那么买股票呢？我国股票市场是“新低又创新低”，真的去买股票可能血本无归！上海有个美发师傅自己开店，有钱了连续买卖七套房屋，现在已经有能力买上千万元的房；北京有个足底按摩师傅，父子两人攒了十六万元，结果炒股票丢掉十二万元，靠给人捏脚什么时候能挣回来？“两个师傅”境遇的对比令人深思。近几年股价下跌已使全国股民平均每户损失1.3万元。于是现在就没有人再去指责股市了，人们对它已经很无奈了。媒体和舆论一致转向指责“投资性购房”，愤慨的是在中国居然还有这样一种投资手段，能够使居民的家庭财产保值甚至增值！于是一涌而上批评房地产。
同样的事情发生在国外，人们为此而欢呼庆幸。如美国在2001年至2002年股市大跌，使得投资人损失了7万亿美元，同一时期由于房屋升值，使得美国平均每套房屋增值3.5万美元，因此保持住了居民的消费信心。欧洲和日本发生了同样的情况。为此英国《经济学人》杂志刊登文章欢呼《The Houses That Saved the World》(“房屋拯救了世界”)。在中国其实也正是房价上涨抵消了“股市黑洞”和“储蓄负利率”给人民群众带来的损失，成为居民家庭财产的唯一“避风港”。